Huis verkopen en een nieuw huis kopen: wat met de registratierechten?

Wie een woning verkoopt en tegelijk een nieuwe woning koopt, krijgt vaak te maken met een belangrijke vraag: hoeveel registratierechten moet ik betalen als ik op het moment van de aankoop nog eigenaar ben van mijn huidige huis? Het antwoord hangt vooral af van de ligging van de nieuwe woning, de timing van de verkoop en de voorwaarden voor het gunsttarief.

In België verschillen de regels per gewest. De Vlaamse regels gelden voor een woning in Vlaanderen, de Waalse regels voor een woning in Wallonië en de Brusselse regels voor een woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het gaat hieronder om algemene informatie. Laat je concrete situatie altijd nakijken door een notaris.

Wat zijn registratierechten?

Registratierechten zijn belastingen die je betaalt wanneer je een bestaande woning aankoopt. In Vlaanderen wordt die belasting doorgaans het verkooprecht genoemd. Het bedrag wordt meestal berekend op de overeengekomen aankoopprijs, al kan de fiscus in bepaalde gevallen uitgaan van de normale verkoopwaarde.

Koop je een nieuwbouwwoning, dan kan de regeling anders zijn. Op de constructie kan bijvoorbeeld btw verschuldigd zijn in plaats van registratierechten. Voor de grond kunnen aparte regels gelden. Vraag daarom vóór je een bod doet aan de verkoper of notaris welke belastingen op jouw aankoop van toepassing zijn.

Een woning verkopen en een nieuwe kopen in Vlaanderen

In Vlaanderen geldt onder voorwaarden een verlaagd verkooprecht van 2% voor de aankoop van de enige en eigen woning. Dat je huidige huis nog niet verkocht is op het moment van de aankoop, sluit het gunsttarief niet noodzakelijk uit. In bepaalde situaties kan je je ertoe verbinden om je vorige woning binnen de wettelijke termijn te verkopen.

Voor het verlaagde tarief moet je aan verschillende voorwaarden voldoen. Zo spelen onder meer mee wie de koper is, of je de volledige eigendom verwerft en of je tijdig je hoofdverblijfplaats in de woning vestigt. Ook de termijn waarbinnen je je vorige woning verkoopt, is van belang. De exacte voorwaarden kunnen afhangen van je persoonlijke situatie en van de datum van de aankoopakte.

Voldoe je niet aan de voorwaarden voor het gunsttarief, dan kan het algemene tarief van 12% van toepassing zijn. Laat de notaris dus vóór het ondertekenen van de compromis controleren of je voor het tarief van 2% in aanmerking komt en welke verbintenis je eventueel moet opnemen.

Een woning verkopen en een nieuwe kopen in Wallonië

In Wallonië kan voor de aankoop van een eigen en enige hoofdverblijfplaats onder voorwaarden een verlaagd registratierecht van 3% gelden. Ook hier is het belangrijk om na te gaan of je al een andere woning bezit en binnen welke termijn je die moet verkopen om aan de voorwaarden te voldoen.

Er kunnen daarnaast voorwaarden gelden rond het vestigen van je hoofdverblijfplaats in de aangekochte woning en het behouden ervan gedurende een bepaalde periode. Als je huidige woning nog niet verkocht is, bespreek dan vóór de aankoopakte met je notaris welke termijn en formaliteiten voor jou gelden. Als je niet aan de voorwaarden voldoet, kan het gewone tarief van toepassing zijn.

Een woning verkopen en een nieuwe kopen in Brussel

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedraagt het gewone registratierecht doorgaans 12,5%. Voor een gezinswoning kan onder voorwaarden een abattement gelden: een deel van de aankoopprijs wordt dan vrijgesteld van registratierechten. Dat is geen lager percentage, maar een vrijstelling op een deel van de belastbare grondslag.

Voor het Brusselse abattement gelden voorwaarden, onder meer rond de waarde van de woning, het vestigen van je hoofdverblijfplaats en het bezit van een andere woning. Als je je huidige woning nog bezit, kan dat gevolgen hebben voor je recht op de vrijstelling. In bepaalde omstandigheden kan verkoop binnen een wettelijke termijn relevant zijn. Laat de notaris vooraf nagaan of het abattement in jouw geval mogelijk is en welke stappen nodig zijn.

Wanneer verkoop je eerst: vóór of na de aankoop?

De volgorde van verkopen en kopen heeft niet alleen fiscale gevolgen. Ze bepaalt ook hoe je de overgang praktisch en financieel organiseert.

• Eerst verkopen: je weet beter welk budget je beschikbaar hebt en vermijdt mogelijk dat je tijdelijk twee woningen moet financieren. Je moet wel een oplossing vinden voor de periode tussen de verkoop en de verhuis.
• Eerst kopen: je kan makkelijker een nieuwe woning vastleggen, maar je moet de aankoop mogelijk financieren voordat de opbrengst van je huidige woning beschikbaar is. Je moet ook tijdig voldoen aan eventuele fiscale voorwaarden rond de verkoop van je oude woning.
• Verkoop en aankoop op elkaar afstemmen: soms kunnen de aktes en verhuisdata zo worden gepland dat de overgang vlotter verloopt. De haalbaarheid hangt af van de koper van je huidige woning, de verkoper van de nieuwe woning en de afspraken in de overeenkomsten.

Let op de compromis en de notariële akte

De verkoopovereenkomst, vaak de compromis genoemd, is een belangrijk document. Daarin kunnen afspraken staan over de opschortende voorwaarden, de timing van de aktes en de financiering. Een compromis is doorgaans bindend zodra hij is ondertekend. Laat daarom vóór ondertekening controleren of de aankoopprijs, de voorwaarden en de fiscale behandeling duidelijk zijn.

Hou ook rekening met het verschil tussen de datum van de compromis en de datum van de notariële akte. Voor sommige fiscale voorwaarden en termijnen kan de relevante datum verschillen. Ga er dus niet automatisch van uit dat een termijn begint te lopen vanaf de dag waarop je de compromis tekent.

Voorbeeld: de oude woning is nog niet verkocht

Stel dat je een woning koopt in Vlaanderen terwijl je huidige woning nog op de markt staat. Je kan mogelijk toch voor het verlaagde verkooprecht in aanmerking komen, maar dat hangt af van de wettelijke voorwaarden en van de afspraken die je maakt. Als je uiteindelijk niet tijdig verkoopt of niet aan een andere voorwaarde voldoet, kan een bijkomende belasting verschuldigd zijn. Vraag daarom vóór de aankoopakte aan je notaris om de voorwaarden en mogelijke gevolgen schriftelijk toe te lichten.

Zo bereid je de verhuis financieel voor

1. Controleer welk gewest van toepassing is: de ligging van de nieuwe woning bepaalt de regionale regels.
2. Vraag je notaris om een raming van de registratierechten en andere aankoopkosten.
3. Bespreek of je huidige woning eerst verkocht moet zijn, of dat een verkoop binnen een bepaalde termijn volstaat.
4. Breng ook notariskosten, eventuele btw, kredietkosten en verhuis- of renovatiekosten in kaart.
5. Maak een realistische planning voor de verkoop, de aankoop, de financiering en de verhuis.

Besluit

Je huis verkopen en een nieuw huis kopen betekent niet automatisch dat je het gewone tarief aan registratierechten betaalt. In Vlaanderen en Wallonië bestaan onder voorwaarden verlaagde tarieven voor de eigen woning. In Brussel kan een abattement de belastbare basis verminderen. Of je daarvoor in aanmerking komt wanneer je oude woning nog niet verkocht is, hangt af van het gewest en van de voorwaarden en termijnen die op jouw situatie van toepassing zijn.

Neem daarom vóór je een compromis ondertekent contact op met een notaris. Zo weet je welke registratierechten je kan verwachten, welke verkooptermijnen belangrijk zijn en hoe je de aankoop en verkoop het best op elkaar afstemt.

Deze tekst is algemene informatie en geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies. De regels kunnen wijzigen. Laat de actuele voorwaarden voor jouw dossier bevestigen door een notaris.